【特殊清掃】不動産価値に影響する、特殊清掃の良し悪しとは？

いわゆる事故物件と呼ばれるお部屋の中での一例として、孤独死でのご遺体の発見時期によって、腐敗の状態や痕跡の残り方は異なり、臭気や汚染状態を残さないためには適切な特殊清掃を必要とします。

私ども特殊清掃員は、孤独死等で事故物件となってしまった不動産は、特殊清掃の良し悪しで、その後の物件の不動産価値に大きな影響をもたらすと不動産業者からお聞きしています。

今回の記事では、不動産会社および不動産管理会社のご担当者からお聞きした話に基づき、事故物件の不動産価値と特殊清掃の重要性を解説し、影響する不動産価値を考察していきます。

目次

• 孤独死の発生した物件の不動産価値について
• 事故物件における特殊清掃の重要性

孤独死の発生した物件の不動産価値について

孤独死の発生した事故物件において、明確な基準はありませんが、遺体の発見時期によって不動産価値が変わってしまうと言います。

ご遺体の発見が早い場合【おおよそ10%前後の下落】

病死、不慮の事故による孤独死で遺体発見が早かった場合は、不動産価値を下げずとも売買が可能なこともあります。それは、死亡した当日、または翌日に親族や知人によって発見された場合、尚且つお部屋の状態によっては事故物件にならないことが多いです。

ご遺体の発見が早い場合で遺体の痕跡は小さい又は害虫も発生せず、臭気もほぼない状態等では特殊清掃が簡単に済んだり不要とされることがあります。

特殊清掃を行わない室内死の場合には物件を売却するときに告知義務が生じないため、不動産価値の下落は抑えられています。

しかしながら、ご遺体を早期発見した孤独死は、告知するかしないかの判断は不動産会社によって異なります。そのため、売却価値は0～10%程度下がると考えておくといいでしょう。

注意すべきは、自殺や他殺などの心理的瑕疵が大きい事故物件に比べると、孤独死の場合においては不動産価値が大きく下落せずに済むと言えます。

ご遺体の腐敗が進んでいた場合【おおよそ30%前後の下落】

孤独死の遺体発見が遅れてしまい、発見時に腐敗が進んでいた場合、不動産価値は一般的に約20%～30%の下落があると言います。

孤独死のご遺体の腐敗が進んでいる場合は体液や血液などが床や壁に浸透し、強烈な臭気を生じさせるため、痕跡や臭気を除去する特殊清掃を必要とします。

床材や壁などの汚染があった場合にはリフォームも行わなければなりません。一連の特殊清掃が実施された場合は、不動産取引において告知義務が生じ、不動産価値は約20%～30%程下落すると考えておくと良いです。

不動産会社の試み【家賃が半額になるケース】

賃貸物件によっては、孤独死の発生により事故物件となったお部屋を、特別募集住宅という形で入居者を募り賃貸に出します。

入居条件としては、1～2年間、家賃が半額になるケースがこれに該当します。

物件によって割引期間が異なるため、詳細は不動産会社へ問い合わせが必要です。事故物件に住み続けることに抵抗を感じない場合は、費用が大きく抑えられるため、入居を希望する方も少なくありません。

事故物件における特殊清掃の重要性

臭気や体液痕を清掃するには技術が必要

孤独死が起きた事故物件に遺る体液痕や臭気を清掃するには、適切な特殊清掃の技術が必要です。

特殊清掃は普通の清掃と違い、落とすことが難しい体液痕や臭気を完全に除去し事故物件の原状回復をします。

孤独死の起きた物件に遺る体液痕や強烈な臭気は、特別な知識と技術を持った特殊清掃員が行わなければ完全に取り除くことはできません。

私共、特殊清掃業者はオゾン機のような脱臭機材と独特な薬剤を使って、確実な脱臭を行います。

中途半端な清掃は、かえって原因箇所を分かりづらくしてしまい、そのお部屋の汚染や臭気を完全に取り除くことができず、物件の再利用が極めて難しくなることがあります。

簡易な清掃では問題解決にならない

事故物件に簡易な清掃を施しただけでは、ご遺体の体液痕や臭気を完全に消すことができず、問題の解決にはなりません。

一般の清掃業者が簡易な方法で清掃した場合、床材や壁など見た目はキレイになるかもしれません。

しかし、特清清掃における強力な除菌剤や脱臭方法を用いて清掃を行わないと、臭気の原因となる壁や床に浸透している体液や血液などを根本から除去することはできません。また、ハエやウジ虫などの害虫が発生することも多く、その場合は害虫駆除作業も必要となります。

事故物件は、特殊清掃の技術がないと、中途半端な清掃となり問題が解決できない可能性があります。

痕跡が残ると物件価値にも影響する

孤独死があった事故物件の体液痕や臭気を完全に消せず、痕跡がのこってしまうと不動産価値にも大きく影響を与えかねません。次に住まわれる方のために、事故物件の原状回復を完全なものにするためには体液痕や脱臭を適切に行える特殊清掃が必要になります。

特に、孤独死の強烈な臭気を完全になくすことは、難しい作業となるため臭気除去には正しい知識と技術を持った特殊清掃業者でないと困難です。

特殊清掃の実績が豊富な清掃業者に依頼し、痕跡を残さない清掃を行うことが事故物件を再度利用できる状態にするための必要な方法となります。

会社名	株式会社FIX
事業所名	トータルクリーンアップ
代表者	谷澤直樹
住所	〒226-0024　神奈川県横浜市緑区西八朔220番
電話番号	045-271-1545
メールアドレス	tanizawa-cleanmeister@e-mail.jp
URL	https://total-clean-up.com
古物商許可番号	神奈川県公安委員会（令和5年8月4日移動）　第543861902100号